۱۷ مرداد ۱۴۰۴-
- 368 بازدید
- بدون نظر
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای مهم و کاربردی در حوزه ساخت و ساز است. این قرارداد معمولاً بین مالک یا مالکان یک ملک و یک یا چند سازنده منعقد میشود تا با همکاری مالی و تخصصی طرفین، عملیات ساخت و ساز یا بازسازی انجام شود و در پایان، سود و منفعت پروژه بر اساس توافق و نسبتهای قراردادی، میان طرفین تقسیم گردد. این نوع قرارداد مبتنی بر اصول همکاری، بهرهمندی از تواناییهای تخصصی سازنده و تأمین یا استفاده از سرمایه (ملک) از سوی مالک است.
قرارداد مشارکت در ساخت بین یک مالک و یک سازنده
این نوع از قرارداد شایعترین شکل مشارکت در ساخت است. در این حالت، مالک ملک، زمین یا ساختمان فرسودهای را که شرایط تبدیل یا نوسازی دارد، در اختیار سازنده قرار میدهد. سازنده نیز با تأمین هزینههای ساخت، ارتقای فنی، تامین نیروی انسانی و اجرای پروژه وارد عمل میشود. مالک معمولاً بخشی از فضای ساخته شده یا معادل درصدی از واحدها را دریافت میکند و سازنده نیز سهم خود را از نتیجه پروژه دریافت خواهد کرد. مسئولیتها، تعهدات، سود و زیان طبق توافق طرفین تعیین و در قرارداد درج میشود.
قرارداد مشارکت در ساخت بین یک سازنده و چند مالک
در پروژههایی که ملک مشاعی است و دارای چندین مالک میباشد، مشارکت در ساخت میان یک سازنده و چند مالک منعقد میشود. ضروری است که کلیه مالکان با امضای قرارداد مشارکت در ساخت، به سازنده اختیار عملیات ساخت و عرضه ملک را دهند. در این حالت، لازم است سهم هر یک از مالکان به دقت قید شود تا در تقسیم نهایی واحدها یا سود مشترک، ابهامی پیش نیاید. سازنده همچنین باید تضامین کافی جهت اجرای تعهدات از همه مالکان دریافت کند تا با مشکل حقوقی مواجه نشود.
مشارکت در ساخت بین چند مالک و چند سازنده
در برخی پروژههای بزرگ یا پیچیده، چندین مالک با چند سازنده وارد قرارداد مشارکت میشوند. این مشارکتها ممکن است در قالب مشارکت انتفاعی یا شرکت مدنی تنظیم گردد تا تمامی مشارکین دارای تعهدات و سهم مشخص باشند. شفافیت در نحوه تقسیم سود، برنامهریزی زمانبندی، سهم هریک در تامین مالی و دخالت در مدیریت پروژه از نکات کلیدی این مدل از قرارداد است. تنظیم صورتجلسات شفاف، دخالت یک مشاور حقوقی و پیشبینی راهکارهای حل اختلاف از عوامل موفقیت این نوع مشارکت شمرده میشود.
در قرارداد چه بندهایی باید پیش بینی شود
هر قرارداد مشارکت در ساخت باید دارای بندهای زیر باشد:
- مشخصات دقیق طرفین (مالک/مالکان، سازنده/سازندگان)
- شرح موضوع قرارداد و دقیقاً محتوای پروژه
- مدت زمان قرارداد و برنامه زمانبندی پروژه
- نحوه تقسیم سود یا سهم واحدها بین طرفین
- پیشبینی نحوه تأمین مالی و هزینهها
- تضمینات اجرایی برای انجام تعهدات
- مسئولیتها و تعهدات هر یک از طرفین
- شرایط فسخ و خاتمه قرارداد
- نحوه حل اختلاف، از جمله داوری
- پیشبینی نحوه انتخاب، خرید و کنترل متریال
مدت قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس چه پارامترهایی مشخص میشود
مدت قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین اجزای هر قرارداد است و باید با توجه به پارامترهای متعددی تعیین شود:
- وسعت و پیچیدگی پروژه (متر مربع زیربنا، تعداد طبقات و…)
- تجربه و توان فنی-اجرایی سازنده
- موقعیت جغرافیایی و دسترسی به مصالح و تجهیزات
- تعداد و وضعیت اسناد مالکیت (تک دفترچهای یا چند پلاکی بودن)
- شرایط فنی مورد توافق (نوع معماری، امکانات ویژه و…)
- حصول مجوزهای شهرداری و دیگر نهادهای ذیربط
- شرایط فصول سال و آب و هوا
دقت در تعیین مدت قرارداد باعث میشود طرفین از مشکلات ناشی از تأخیر و اختلافات آتی پیشگیری کنند. پیشنهاد میشود برنامه زمانبندی پروژه به پیوست قرارداد اضافه گردد.
بیشتر بخوانید: وکیل متخصص در دعاوی مرتبط با شهرداری
ریسکهای مالکین چیست و چگونه این ریسکها را باید پوشش داد
مالکین در فرایند مشارکت در ساخت با ریسکهای مختلفی مواجه هستند، از جمله:
- عدم اجرای درست تعهدات توسط سازنده
- پایین بودن کیفیت اجرا یا استفاده از مصالح نامناسب
- حذف یا تقلیل مساحت جبران مربوط به مالک
- تأخیر در تکمیل پروژه
- مشکلات حقوقی ناشی از عدم انتقال اسناد یا شراکت مشاعی
برای پوشش این ریسکها، پیشنهاد میشود:
- دریافت ضمانتنامه بانکی، چک یا وثیقه از سوی سازنده
- تعیین دقیق مراحل پیشرفت و پرداخت سهم سازنده در هر مرحله
- پیشبینی خسارت تأخیر و عدم اجرای تعهدات در قرارداد
- گنجاندن بندهای کنترل کیفی و تعیین ناظر سوم
- نظارت مستمر مالک یا نماینده قانونی وی بر عملیات ساخت
ریسکهای سازندگان چیست و چگونه این ریسکها را باید پوشش داد
سازندگان نیز با ریسکهایی روبهرو هستند، از جمله:
- انصراف یا اختلاف مالکان در میانه کار
- عدم همکاری یا تأخیر در اخذ مجوزها از سوی مالک
- مشکلات ثبتی یا حقوقی زمین
- خودداری مالکان از امضای اسناد انتقال سهم سازنده
- افزایش ناگهانی هزینهها و تورم
برای کاهش این ریسکها، پیشنهاد میشود:
- دریافت وکالت بلاعزل در زمینه اقدامات اداری و ثبتی لازم
- تعیین سازوکار برای حل اختلافات سریع از طریق داوری
- تعریف ضمانت اجرایی برای تغییر نظر یا خروج مالکین
- دریافت بخش نخست سهم سازنده در زمان پیشرفت پروژه
- بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک و سوابق ثبتی پیش از قرارداد
مواد قانونی ناظر به قرارداد مشارکت در ساخت
اگرچه قرارداد مشارکت در ساخت صراحتاً در قانون مدنی بیان نشده، اما اصول و احکام آن با استناد به مواد مختلفی اداره میشود:
- ماده ۱۰ قانون مدنی: اصل آزادی قراردادها در چهارچوب عرف و قانون
- مواد ۵۵۸ تا ۵۷۲: مقررات مربوط به شرکت مدنی
- قانون پیش فروش آپارتمانها مصوب ۱۳۸۹ – در مواردی که انتقال واحدها پیش از ساخت صورت گیرد
- قانون ثبت اسناد و املاک – در خصوص تنظیم اسناد رسمی و انتقالات ناشی از ساخت
- قوانین شهرداری و مقررات ساخت و ساز – در اخذ پروانه و پایانکار
لازم است در زمان نگارش قرارداد مشارکت در ساخت، با محور قرار دادن این مواد قانونی، متن قرارداد طراحی و تنظیم شود.
توضیح کامل داوری در قرارداد مشارکت در ساخت با نگاه به قانون آیین دادرسی مدنی
داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت نقش بسیار مهمی دارد. با توجه به مواد ۴۵۴ تا ۵۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی، طرفین میتوانند در صورت بروز اختلاف، موضوع را به داور یا داوران منتخب ارجاع دهند تا حل اختلاف به روش غیر دادگستری صورت گیرد. برتری داوری، سرعت حل اختلاف، محرمانگی و کاهش هزینههای دادرسی است. انتخاب داور متخصص در امور ساختمانی یا حقوقی میتواند تضمینکننده اجرای عادلانه قرارداد باشد.
در بند مربوط به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، باید مشخص شود:
- شرایط انتصاب داور (ترجیحاً فرد متخصص و مورد اعتماد طرفین)
- نحوه معرفی داور علیالبدل
- محدوده اختیارات داور (اعم از داوری در امور فنی یا حقوقی)
- مدت زمان رسیدگی توسط داور
مطابق قانون، آرای داور لازمالاتباع است و تنها راه نقض آن پیشبینی موارد خاص در قانون میباشد.
بیشتر بخوانید: داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت
چه کسانی نباید داور باشند
مطابق قانون آیین دادرسی مدنی، افرادی که ذینفع در موضوع اختلاف هستند، یا سوابق کیفری یا محکومیت حقوقی دارند، همچنین کسانی که فاقد اهلیت قانونی هستند، صلاحیت داوری ندارند. علاوه بر آن، بهتر است کارمندان دادگستری یا کارمندانی که به نحوی با شهرداری یا دستگاههای ذیربط مرتبط هستند، به دلیل شائبه جانبداری، به داوری منصوب نشوند.
چه کسانی داور باشند بهتر است
انتخاب داوران متخصص بیطرف، مجرب در امور ساختمانی یا حقوقی (حقوقدانان، مهندسان مشاور متبحر با سوابق مدیریت پروژه) ترجیح دارد. بهرهگیری از سازمانهای داوری معتبر یا معرفی داور مشترک با سابقه مثبت از جمله راهکارهای پیشنهادی است تا اختلافات به بهترین شکل حل و فصل شود.
نحوه پیش بینی متریال و اجناس استفاده شده و بندهایی که در این خصوص باید آورده شود
در قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه انتخاب و استفاده از متریال و اجناس مصرفی اهمیت بالایی دارد. پیشنهاد میشود:
- جدول کامل متریال و اجناس استاندارد (کاشی، سرامیک، شیرآلات و…) به قرارداد پیوست شود
- کیفیت و برند مصالح ساختمانی مشخص گردد
- مسئولیت تأمین و خرید اجناس تعیین شود (معمولاً با سازنده است)
- نحوه بازدید، کنترل و تأیید مصالح توسط مالک یا نماینده وی در هر مرحله مشخص شود
- شرایط تعویض اجناس مغایر با استاندارد قرارداد قید گردد
این بندها از ایجاد اختلاف آتی و کاهش کیفیت ساخت تا حد زیادی پیشگیری خواهد کرد.
تنظیم سند به نفع سازنده یا سازندگان در چه مراحلی باید صورت بگیرد
انتقال رسمی سند یا بخشی از ملک به نام سازنده یا سازندگان باید طبق برنامه زمانبندی و پیشرفت پروژه باشد، تا اطمینان حاصل شود تعهدات هر طرف بهدرستی انجام شده است. معمولاً:
- در ابتدا و پس از اخذ مجوز ساخت، وکالت بلاعزل جهت انجام امور اداری به سازنده داده میشود
- در اواسط پروژه، پس از اجرای بخش قابل توجهی از عملیات ساخت (مثلاً اسکلتبندی یا سفتکاری)، انتقال بخشی از سهم به سازنده صورت میگیرد
- انتقال باقیمانده سند مطابق با پیشبینیهای تفصیلی پس از اتمام پروژه و اخذ پایان کار مطابق با برنامه انجام میشود
تاکید بر تنظیم اسناد انتقال مرحلهای و اخذ تضامین کافی توصیه میشود تا هم مالک و هم سازنده در امنیت حقوقی کامل باشند.
جمعبندی
قرارداد مشارکت در ساخت از پیچیدهترین قراردادهای حوزه ساخت و ساز میباشد و نیازمند توجه دقیق به جنبههای حقوقی، فنی و مالی است. پیشبینی دقیق بندهای کلیدی، رعایت مصالح طرفین و مشاوره با کارشناسان حقوقی تخصصی در این حوزه، بهترین راه پیشگیری از اختلاف و تضمین موفقیت پروژه محسوب میشود.
بیشتر بخوانید
دیدگاهتان را بنویسید