انواع فسخ قرارداد و نحوه اعلام فسخ قرارداد

فسخ قرارداد یعنی معامله ای توسط یکی از طرفین آن و یا شخص ثالثی پایان داده شود. بنابراین یکی از عواملی که باعث اسقاط تعهدات ناشی از قرارداد میشود اراده یکی از طرفین برای پایان دادن به آن قرارداد میباشد.

تفاوت فسخ و انفساخ

همانطور که بیان شد در فسخ قرارداد اراده یکی از طرفین باعث ساقط شدن تعهدات ناشی از قرارداد میشود. ولی در انفساخ، قرارداد خود به خود از بین میرود. در این حالت رضایت طرفین برای فسخ معامله اهمیتی ندارد. گاهی اوقات انفساخ به حکم قانون اتفاق میفتد. بعضی اوقات نیز شرایطی در قرارداد وجود دارد که باعث به وجود آمدن انفساخ میشود. بعنوان مثال در قراردادی ذکر میشود که اگر یکی از اقساط ملک پرداخت نشود، قرارداد خود به خود فسخ شود. در این حالت رضایت طرفین مهم نیست و با احقاق این شرط، قرارداد خود به خود منحل میشود.

بیشتر بدانید: وکیل متخصص در تنظیم قرارداد

انواع فسخ قرارداد

ماده ۳۹۶ قانون مدنی موارد زیر را به عنوان انواع فسخ نام میبرد:

۱) خیار مجلس

خریدار و فروشنده ای که با هم قراردادی را امضا میکنند تا زمانی که از هم جدا نشده اند میتوانند معامله را به هم بزنند. به این نوع از فسخ معامله، خیار مجلس میگویند.

تعریف خیار در قانون مدنی: خیار در قانون مدنی به معنی اختیار فسخ معامله یا قرارداد است.

۲) خیار شرط

گاهی اوقات طرفین معامله، در هنگان عقد قرارداد اختیار فسخ آن را در مدت معین برای یکی یا هر دو طرف معامله قرار میدهند. نکته مهم در این نوع از خیار آن است که حتما باید مدت زمان اختیار فسخ در قرارداد نوشته شود. به عنوان مثال نوشته شود که خریدار یک ماه حق فسخ داشته باشد. در این نوع از فسخ طرفین میتوانند حق فسخ را به شخص ثالثی واگذار کنند.

۳) خیار حیوان

اگر حیوانی مثل یک راس گاو و یا گوسفند مورد معامله قرار گیرد و خریدار به ازای دریافت حیوان مبلغی پول به فروشنده بدهد، از روز معامله ۳ روز خریدار حق فسخ معامله را دارد.

۴) خیار غبن

در اینجا لازم است که در ابتدا غبن تعریف شود. وقتی دو طرف با هم معامله میکنند ممکن است از قیمت واقعی چیزی که معامله میشود آگاهی نداشته باشند. در این حالت ممکن است یکی ارزان بفروشد و دیگری گرانتر از حد معمول بخرد. در این صورت گفته میشود که شخص، مغبون شده است. پس اگر یکی از طرفین معامله، غبن فاحش داشته باشد حق فسخ قرارداد را دارد. نکته مهمی که وجود دارد این است که تنها غبن در شرایطی به وجود می آید که متضرر جاهل به قیمت باشد. در صورتی که خود معامله کننده قیمت واقعی را بداند و با علم به آن باز ارزانتر بفروشد و یا گرانتر بخرد از مصادیق غبن قرار نمیگیرد.

۵) خیار تاخیر ثمن

در تعریف خیار تاخیر ثمن آمده اگر خریدار یک مال معین را بخرد و فروشنده آن مال را به او تحویل ندهد و پس از ۳ روز خریدار کل مبلغ آن را به فروشنده ندهد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند. نکته مهم در این نوع از فسخ این است که مالی که معامله میشود باید معین باشد یعنی مثلا یک ماشین کارکرده بخصوص باشد.

۶) خیار تدلیس

اگر در معامله ای فروشنده، خریدار را فریب دهد، خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین اگر خریدار به جای پول مال معینی را به فروشنده داده باشد و خریدار در آن مال تدلیس کرده باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

۷) خیار عیب

اگر چیزی که معامله میشود دارای عیب و نقص باشد و طرف مقابل از این عیب نا آگاه باشد، خریدار دارای دو حق میشود یا میتواند معامله را فسخ کند که به آن خیار عیب گفته میشود و یا میتواند تفاوت قیمت (ارش) بین مالی که عیب دارد با مال بی عیب را از فروشنده دریافت کند. البته مواردی وجود دارد که خریدار حق فسخ قرارداد را از دست میدهد:

الف) در صورتی که مال معیوب در دست خریدار از بین برود.

ب) در صورتی که خریدار پس از دریافت مال، در آن تغییراتی اعمال کند.

ج) در صورتی که خریدار مال مورد نظر را پس از دریافت به شخص دیگری بفروشد.

د) در صورتی که پس از دریافت مال از فروشنده عیب دیگری در مال بوجود بیاید که ناشی از عیب اول نباشد.

۸) خیار تبعض صفقه

اگر قراردادی نوشته شود و بعد قسمتی از قرارداد از جهاتی باطل باشد در این صورت خیار تبعض صفقه ایجاد میشود. مثلا اگر شخصی دو ملک را به دیگری بفروشد و بعد از انعقاد قرارداد کاشف به عمل بیاید که یکی از ملکها مال خود شخص نبوده، قرارداد نسبت به ملکی که برای شخص بوده درست و نسبت به ملکی که برای او نبوده باطل است. در این حالت خریدار هم میتواند معامله ملکی که برای فروشنده بوده را نگاه دارد و فقط معامله ملکی که برای او نبوده باطل کند و هم میتواند به دلیل تکه تکه شدن معامله کل آن را فسخ کند.

۹) خیار رویت و تخلف وصف

در صورتی که خریدار مال را نبیند و فقط از روی تعریف و وصف فروشنده آن را معامله کند و بعد از رویت متوجه شود که مال مورد نظر مطابق وصف فروشنده نبوده میتواند معامله را فسخ کند.

۱۰) خیار تخلف شرط

گاهی در معامله علاوه بر اصل معامله شرطی آورده میشود. اگر یکی از طرفین معامله، از این شرط ممکن تخطی کند، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.

بیشتر بدانید: آشنایی کامل با امور قراردادها

طریقه اعلام فسخ قرارداد یا فسخ مبایعه نامه

برای اعلام فسخ قرارداد لازم است که حتما به همان شیوه ای که در قرارداد آمده عمل کنید. اگر هیچ شیوه ای برای فسخ در نظر گرفته نشده، اعلام فسخ قرارداد را از طریق اظهارنامه رسمی انجام دهید. در اظهارنامه به طرف مقابل بیان میکنید که تخلف در شرایط قرارداد بوجود آمده و قصد پیگیری قضایی دارید به او مهلت میدهید که قرارداد را فسخ و پول شما را بازگرداند. اگر از این کار امتناع ورزید میتوانید در دادگاه های عمومی حقوقی طرح دعوا نمایید.

توجه داشته باشید که فسخ قرارداد و فسخ مبایعه نامه از موارد بسیار مهم است. قبل از هر اقدامی بهتر است با یک وکیل متخصص در فسخ قرارداد مشورت کنید و راهنمایی های لازم را دریافت نمایید.

در چه مواردی فوریت در فسخ به وجود می آید؟

خیاراتی که پس از علم به آن، قانونگذار به فوری بودن تصریح کرده عبارتند از:

۱) خیار عیب

۲) خیار غبن

۳) خیار رویت و تخلف وصف

۴) خیار تدلیس

پس از هر کدام از این موارد طرفی که متضرر شده فورا میتواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

بیشتر بدانید: نحوه تقسیم و فروش مال مشاع چگونه است؟