قرارداد مشارکت در ساخت و اختلافات رایج بین سازنده و مالک

پرسش و پاسخ در مورد اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که سازنده در ابتدای کار، پروژه را رها کرده باشد و رها کردن پروژه تا مدت نامعلومی ادامه یابد چه کار کنیم؟

با توجه به وجود قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین سازنده و مالک، می بایست به قرارداد مراجعه کرد. اگر برای مالک حق فسخ قرارداد مشارکت پیش بینی نشده باشد بر مبنای قرارداد عمل خواهد شد. در غیر این صورت میبایست با مطالعه قرارداد مشارکت در ساخت راهکارهای پیش رو را بررسی کرد.

من مالک هستم و سازنده قبل از اتمام پروژه تمام واحدهای خود را پیش فروش کرده است، چکاری می توانم انجام دهم؟

حق اجازه مالک برای پیش فروش، اکثرا در قراردادهایی که توسط وکیل تنظیم می شود قید میگردد. باید دید که آیا مالک حق پیش فروش واحدها را داشته یا خیر؟ اگر مالک چنین حقی را به سازنده نداده باشد، معاملات سازنده، بدون تایید مالک نوعاً صحیح نیست.

بیشتر بدانید: مطالبه قیمت روز ملک از شهرداری چگونه است؟

چه بندهایی در قرارداد مشارکت در ساخت باید آورده شود؟

الف) ذکر دقیق مشخصات کامل طرفین

طرفین اصل مدرک هویتی یکدیگر را مشاهده و کپی یا عکس آن را بگیرند.

ب) موضوع قرارداد

گاهی اوقات طرفین برخی از موضوعاتی که بنظرشان بدیهی است را قید نمی کنند. در قراردادهای حقوقی مشارکت در ساخت، می بایست قید شود که مثلاً موضوع قرارداد و احداث ساختمان بر روی پلاک ثبتی ….. واقع در آدرس ….. میباشد که “حداقل” در ….. طبقه در ….. واحد ساخته خواهد شد. واژه “حداقل” برای این بیان میشود که فرض بر اینست که سازنده از پروانه ای که حداقل بابت آن قطعه زمین میتواند اخذ کند آگاه است.

بیشتر بدانید: وکیل متخصص در تنظیم قراردادها

ج) نسبت سهم الشرکه در قرارداد مشاکت در ساخت

د) مدت قرارداد باید معلوم باشد

مدت قرارداد موضوع با اهمیتی است. چرا که تعهدات سازنده در مدت قرارداد باید تعریف شود. بعنوان مثال سازنده ای که ظرف یکسال از تاریخ قرارداد نتواند مجوزهای لازم را بگیرد و گود برداری را آغاز کند، به احتمال زیاد در باقی مدت هم تعهداتش با تاخیر مواجه خواهد شد.

ه) تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت

از آنجایی که قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات مرحله به مرحله است و ممکن است طرف قرارداد در مراحل مختلف خلف وعده داشته باشد، ارجاع موضوع به دادگستری می تواند بسیار زمان بر و هزینه بر باشد. داوری در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار چابک تر عمل میکند و سریع تر و کم هزینه تر تعیین تکلیف میکند. طرفین باید از داوری استفاده کنند که مورد اعتماد آنهاست و اشراف کامل به موضوع داوری دارد.

و) مشخصات فنی سازنده قید شود

از نوع سازه گرفته تا جنس نمای ساختمان و شیرآلات، از نوع سرمایش و گرمایش گرفته تا جنس کاشی و سرامیک همگی باید قید شود.

کلاهبرداری در قرارداد مشارکت چگونه است؟

کلاهبرداری هم می تواند از ناحیه سازنده باشد و هم میتواند از جانب مالک (در واقع نه این سازنده است و نه آن مالک). ممکن است کسی مالک نباشد و به هوای دریافت مبالغی تحت عنوان بلاعوض یا غیره وارد قرارداد مشارکت شود. ممکن است کسی سازنده نباشد و برای گرفتن اختیار پیش فروش از مالک، ملک را پیش فروش کرده و ملک را رها کرده و برود. بنابراین برای جلوگیری از ضرر بسیار بزرگ، با هزینه خیلی کمتر و با دریافت مشورت از وکیل متخصص دعاوی ملکی، مسیرهای کلاهبرداری را مسدود کنید.

بیشتر بدانید: نحوه انعقاد قرارداد ملکی

سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت به چه نکاتی توجه کنند؟

۱) با مالک سند رسمی قرارداد را منعقد کنند.

۲) دریافت هرگونه وام را روی سند و یا رهن گذاشتن یا در بازداشت دادگاه قرار دادن سند را منع کنند.

۳) مالک را از انتقال موضوع سند به اشخاص دیگر حتی به نزدیکان تا پایان پروژه منع کنند.

۴) قبل از انعقاد قرارداد حتماً ملک را استعلام کنند که فاقد رهن، بازداشت، انتقال و غیره باشد.

۵) جهت انجام تعهد به انتقال سند رسمی به نام سازنده تعهد کافی با ضمانت اجرا بدهند.