مطالبه قیمت روز ملک از شهرداری و سایر ارگانها

بموجب قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب سال ۱۳۷۰اگر چنانچه شهرداری در راستای اجرای طرح عمرانی نیاز به تملک املاک و زمینهای مردم داشته باشد، میتوان نسبت به مطالبه قیمت روز ملک از شهرداری اقدام نمود. در صورت عدم حصول توافق بین مالک و شهرداری موضوع از طریق مراجع قضایی پیگیری میشود.

اگر با شهرداری به توافق نرسم چگونه میتوانم مطالبه قیمت روز ملکم را نمایم؟

اگر مالک و شهرداری با یکدیگر به توافق نرسند و یا اصلاً شهرداری حاضر به پرداخت مبلغی به مالک نباشد طبق تشریفات و شرایطی که قانونگذار تعیین نموده است و با اثبات حق توسط مالک، دادگاه، شهرداری را به پرداخت قیمت روز ملک محکوم خواهد کرد.

شهرداری باید قیمت روز اجرای طرح را پرداخت کند و یا قیمت روز کارشناسی را؟

شهرداری باید قیمت روز کارشناسی را پرداخت کند.

آیا شهرداری میتواند مالک را ملزم به دریافت زمین معوض کند؟

خیر اگر مالک اصرار بر مطالبه قیمت روز ملک از شهرداری داشته باشد، شهرداری میبایست وجه نقد پرداخت کند.

آیا صاحب سرقفلی میتواند مطالبه روز وجه از شهرداری کند؟

بله صاحب سرقفلی نیز با اثبات حق خویش میتواند نسبت به ملکی که در آن حق سرقفلی دارد و در طرح عمرانی واقع شده است، مطالبه وجه از شهرداری کند.

بیشتر بدانید: تخلیه ملک دارای سرقفلی چگونه است؟

دریافت زمین معوض از شهرداری و دولت

در راستای توافق بین مالک و شهرداری یا وزارتخانه ها، ممکن است اینگونه توافق گردد که مالک به جای مالک خود که در آن شهرداری یا دولت تصرف نموده است، زمین معوض دریافت نماید. همچنین ممکن است شهرداری و مالک توافق کنند که به جای زمین تصرف شده، شهرداری به مالک تراکم بدهد.

نکاتی چند در مورد این گونه توافق باید مورد توجه قرار بگیرد:

۱) هیچ اداره یا شهرداری نمیتواند مالک را ملزم به قبول ملک معوض یا دریافت تراکم نماید.

۲) مالکین مطمئن باشند که در صورتی که تشخیص دهند زمین معوض پیشنهادی توسط دولت یا شهرداری ها ارزشمند نیست، حقوق آنها از بین نرفته و اینگونه نیست که اگر پیشنهاد زمین معوض توسط دولت را قبول نکنند، حق آنان از بین میرود.

۳) قیمت گذاری زمین معوض و زمین متعلق به مالک همان قیمت روز معامله است.

بیشتر بدانید: دعاوی راجع به صدور پروانه ساختمانی و پایانکار

نکاتی چند در خصوص قرار گرفتن زمین در فضای سبز و یا قرار گرفتن زمین در کوچه یا خیابان

۱) مهلت اجرای طرح فضای سبز یا هر پروژه دیگری ۵ سال است

بموجب قانون تعیین وضعیت املاک در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷/۸/۲۹ در صورتی که اجرای طرح توسط دولت یا شهرداری زمان بندی مصوب داشته باشد و این زمانبندی بیش از ۵ سال باشد، مالک حق دارد هرگونه بهره برداری از زمین خود بنماید. اعم از اینکه پروانه ساخت بگیرد و یا حق اعمال هرگونه حقوق مالکانه را در ملک خود دارد. و اگر کمتر از ۵ سال باشد باز هم مالک می تواند اقدام به احداث بنا یا هر اقدام قانونی دیگری روی ملک خود بکند ولی باید تعهد بدهد که اجرای طرح قبل از ۵ سال شروع شود مالک حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد. و صرفاً قیمت ملک با همان وضعیت قبلی به وی پرداخت می شود.

۲) دولت و یا شهرداری سالهاست که طرح را اجرا نمیکند

شهرداری در هر صورت موظف است نسبت به اعطای پروانه ساختمان اقدام نماید. اگر شهرداری تأخیر در اجرای طرح دارد و بعنوان مثال ملکی ۲۰ سال است که در طرح مصوب است ولی معلوم نیست که چه زمانی آن را اجرا میکند، در این صورت مالک می تواند تقاضای پروانه بنماید. بنابراین تاخیر در اجرای طرح فضای سبز یا همان طرح عمرانی دیگر توسط شهرداری مانع صدور پروانه نیست. بنابراین اگر در اینگونه موارد شهرداری از صدور پروانه استنکاف نمود، دیوان عدالت اداری میتواند شهرداری را ملزم به صدور پروانه نماید. وکیل متخصص در امور شهرداری ها در این خصوص میتواند راهنمای شما باشد.

۳) شهرداری می بایست در طرح تعریض کوچه یا تعریض خیابان و عقب نشینی ملک، پول متراژ عقب نشینی شده را پرداخت نماید

هرگونه واگذاری ملک که به تصرف شهرداری و دولت در می آید، که در نتیجه تعریض خیابان یا کوچه یا عقب نشینی ملک حاصل می شود به نوعی قرار دادن ملک در اختیار آن ارگان است. بنابراین قیمت روز ملک می بایست توسط شهرداری پرداخت شود و همچنین در صورت قرار گیری پست برق یا دکل برق در ملک مالک و یا هرگونه تأسیسات متعلق به دولت از قبیل قرار دادن تیر برق یا مستحدثات متعلق به دولت، دستگاه اجرایی مربوطه اعم از دولت یا شهرداری ها می بایست قیمت روز ملک را به مالک پرداخت نماید.

گرفتن پول زمین از شهرداری

دریافت قیمت ملک از شهرداری و مطالبه بهای عادله اراضی، صرفاً پس از اجرای طرح امکان پذیر است. بنابراین اگر در ملک شما طرح اجرا نشده باشد، امکان گرفتن قیمت زمین و الزام به پرداخت بهای املاک وجود ندارد.

قرار گرفتن زمین در طرح

همچنان که گفته شد، صرف قرار گرفتن زمین در طرح، مجوزی برای دادخواست مطالبه وجه از شهرداری نیست.

آیا گرفتن اجرت المثل از شهرداری امکان پذیر است؟

به لحاظ قانونی امکان طرح این دعوا وجود دارد. به این معنا که اگر شهرداری به عنوان مثال ۲۰ سال پیش طرح را در ملک شما اجرا کرده باشد و هنوز پول ملک را پرداخت نکرده است، قانوناً می بایست علاوه بر پرداخت بهای عادله روز زمین، اجرت المثل آن را نیز پرداخت نماید.

نکته مهم در این خصوص این است که تفاسیر متعددی در خصوص اجرت المثل در بین قضات وجود دارد و آرای متعددی که گاهاً با هم تناقض دارند، صادر شده است. برخی از قضات معتقدند که تصرف اراضی و اجرای طرح توسط نهادهای دولتی و شهرداری ها، با سایر اشخاص متفاوت است و قانونگذار این اجازه را به ارگانها اعطا نموده است.

دادخواست مطالبه وجه از شهرداری

در دادخواست مطالبه پول زمین از شهرداری با توجه به اینکه موارد متعددی در نحوه تنظیم دادخواست دخیل است، از پیچیدگی های حقوقی برخوردار است. بنابراین امکان ارائه دادخواست واحدی برای تمام اشخاص امکان پذیر نیست و با توجه به مدارک، مستندات، کاربری زمین، تاریخ اجرای طرح توسط شهرداری و قوانین احتمالی حاکم بر موضوع دادخواست مربوطه می بایست تنظیم گردد.

مشاوره با وکیل متخصص شهرداری

مسائل حقوقی مرتبط با شهرداری ها جزو فیلدهای کاملاً تخصصی است لذا وکیل شهرداری متخصص در این حوزه که تجربه و دانش کافی داشته باشد در اقلیت هستند. از اینرو با اشراف به زیر و بم های حقوقی و قانونی مسیر دریافت حقوق مالکین از شهرداری را هموار میسازند.

سوالات متداول

آیا خواسته مطالبه بهای عادله ملک از شهرداری با خواسته مطالبه قیمت روز زمین تفاوتی دارد؟

خیر؛ بموجب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مورد نیاز دولت می توان هر دو خواسته را مطرح کرد.