آشنایی کامل با امور قرارداد ها و انواع آن

نکات مهم در انواع قرارداد کدام است؟ رعایت نکات حقوقی در قراردادهای مختلف، متفاوت است. هر توافق به نوبه خود مواردی دارد که رعایت آن میتواند امضاء کننده آن را از چالش های حقوقی و مالی سنگین در امان بدارد. دراینجا به اختصار آنچه باید در هر قرارداد مورد توجه باشد را بیان میکنیم.

نکات مهم در قرارداد معامله املاک

در قرارداد خرید ملک در صورتی که خریدار هستید:

۱) ابتدا باید از مالک بودن فروشنده مطمئن شوید. هیچگاه نباید ملک را از فرزند مالک یا از مشاور املاک بخرید. حتماً باید امضای شخص مالک درج شود.

۲) اگر ملک، سند رسمی دارد باید سند آن رویت شود. و اگر ملک را از خریداری میخرید که او از مالک سند رسمی خریده است، باید آن شخص از مالک وکالتنامه داشته باشد و مبایعه نامه خود را نیز ارائه دهد.

۳) اگر ملک را از وکیل مالک خریداری میکنید، فروشنده باید نام کسی درج شود که سند به نام اوست و وکیل، باید بعنوان وکیل فروشنده نامش درج شود.

۴) مشخصات و آدرس طرفین دقیقاً باید درج شود.

۵) پلاک ثبتی ملک دقیقاً باید درج گردد. پلاک ثبتی با پلاک شهرداری متفاوت است و در سند مالکیت درج میشود. این پلاک به صورت اصلی و فرعی درج میشود.

۶) مشخصات و آدرس ملک دقیقاً درج شود و قید شود که آیا دارای پارکینگ، انباری و… میباشد یا خیر.

۷) در صورتی که ملک در رهن بانک یا اشخاص دیگری است درج شود و قید شود که وظیفه پرداخت و اخذ مفاصاحساب با چه کسی است.

در قرارداد فروش ملک اگر فروشنده هستید:

۱) باید مبلغ دقیق آن قید شده و نحوه پرداخت و زمان پرداخت بصورت دقیق ذکر شود.

۲) ضمانت اجرای عدم پرداخت و یا برگشت خوردن چکها ذکر شود و خسارتهای مربوطه و یا فسخ قرارداد درج شود.

۳) مراقب این باشید که اگر با کسی معامله میکنید فقط به نام او سند را منتقل کنید. مگر اینکه مراتب انتقال به شخصی دیگر در تمام نسخه های مبایعه نامه درج شده باشد.

۴) یک فتوکپی از کارت ملی طرف مقابل داشته باشید.

۵) اطمینان حاصل کنید که ملک، بازداشت قضایی یا ثبتی نداشته باشد.

بیشتر بدانید: نحوه انعقاد قرارداد ملکی

در قرارداد مشارکت در ساخت به چه مواردی توجه کنیم؟

قرارداد مشارکت در پاسخ از جمله قراردادهای تخصصی است که پیشنهاد میشود وکیل تنظیم قرارداد در آن نظارت داشته باشد. برخی از مواردی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شود:

۱) اگر مالک هستید حتماً تعهد طرف مقابل نوشته شود. یعنی مشخص باشد طرف مقابل در چند طبقه و چه متراژی باید احداث بنا کند. اگر پروانه ساختمان و تراکم احتمالی قطعی نیست، احتمالات مختلف نوشته شود. بعنوان مثال قید گردد: اگر ۴ طبقه ساخته شود سهم هر کس چقدر خواهد بود و اگر بیشتر احداث گردد به چه شکل تقسیم خواهد شد.

۲) مراحل مختلف متن تقسیم گردد به نحوی که برای هر مرحله زمانی در نظر گرفته شود. مثل: برای دریافت جواز ۳ ماه، برای پایان سفت کاری ۶ ماه، برای پایان نازک کاری ۱ سال و…

۳) ضمانت اجرای تأخیر در هر مرحله و خسارتهای مربوطه درج گردد.

۴) هویت طرف مقابلتان معلوم باشد.

۵) اگر مالکین چند نفر هستند ترجیحاً برای خود نماینده ای تعیین کنید.

۶) اگر داوری تعیین میکنید، از بین حقوقدانان مطمئن تعیین کنید. تعیین مشاور املاک به عنوان داور که معمولاً تخصص حقوقی ندارند، اشتباه است.

۷) متریال و کیفیت ساخت تعیین شود. اگر امکان تعیین برند وجود ندارد، چند برند تعیین و سازنده اختیار داشته باشد از بین آنها انتخاب کند. مثلاً نوشته شود: شیر آلات قهرمان یا راسان باشد.

۸) اسکلت و نما و سایر جزئیات تعیین شود.

۹) هزینه های احتمالی تعیین شود. اینکه هزینه تخریب، اخذ جواز، اخذ کنتور، بیمه کارگران، خسارتهای احتمالی به املاک مجاور، اخذ پایانکار و انتقال اسناد با چه کسی است، صراحتاً قید گردد.

بیشتر بدانید: اختلافات رایج بین فروشنده و سازنده

نکات مهم در قرارداد اجاره

۱) اگر مستأجر هستید، مالکیت موجر را احراز کنید. یا مطمئن باشید که مالک حق اجاره دادن ملک را به موجر داده است. به این منظور بهتر است مالک ملک، زیر قرارداد را امضاء نماید.

۲) سعی کنید عمده مبلغ ودیعه را هنگام تحویل ملک، پرداخت کنید.

۳) اگر ملکی را به صورت اداری یا تجاری یا صنعتی اجاره میکند مطمئن شوید که ملک، مانعی از نظر نوع کاربری نداشته باشد.

۴) اگر موجر هستید مواردی را که موجر حق فسخ دارد را قید کنید.

۵) اجاره نامه را به امضای شاهدان برسانید.

۶) نوع استفاده و کاربری که مستأجر باید داشته باشد را درج کنید.

بیشتر بدانید: فسخ اجاره نامه چگونه است

۱۵ سوال متداول در مورد قراردادها

آیا تاریخ قرارداد را میتوان قبل و یا بعد از تاریخ واقعی درج کرد؟

خیر این اقدام از نظر قانون مجازات اسلامی جعل محسوب میشود.

آیا شخص دیگری میتواند به جای یکی از طرفین، قرارداد را امضاء کند؟

در صورتی که شخصی بخواهد از طرف شخص مقابل امضاء نماید اولاً باید نوشته شود که شخص امضاء کننده وکیل و یا نماینده طرف مقابل است. ثانیاً باید وکالتنامه و یا اجازه نامه ای از شخص اصلی داشته باشد. ترجیحاً شماره وکالتنامه و تاریخ آن در قرارداد ذکر شود.

چرا باید تعداد نسخه های قرارداد به میزان اشخاص امضاء کننده قرارداد باشد؟

هر شخصی که قرارداد را امضاء میکند باید یک نسخه از اصل آن را داشته باشد. یکی از دلایل آن این است که دیگر دارندگان قرارداد نتوانند تغییراتی در قرارداد امضاء شده بدهند. دلیل دیگر آن این است که اگر بخواهید به تعهدات طرف مقابل در دادگاه استناد کنید باید نسخه اصل امضاء شده آن را داشته باشید.

آیا درج اثر انگشت در قرارداد الزامی است؟

خیر درج اثر انگشت الزامی نیست. ولی وجود اثر انگشت باعث میشود در صورتی که امضاء کننده امضای خود را انکار کند، قدرت اثباتی سند بالا برود و کارشناس به راحتی بتواند اثر انگشت را تطبیق دهد. همچنین درج تاریخ زیر امضاء نیز کمک میکند که تاریخ امضای قرارداد مشخص باشد.

قرارداد عادی و رسمی چه فرقی با هم دارد؟

قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود ولی قرارداد عادی بدون حضور در دفترخانه انجام میشود. بنابراین متون تنظیم شده در دفاتر مشاور املاک و قراردادهای خارج از دفاتر مشاور املاک، عادی محسوب میشوند. لذا حتی اگر قراردادی با کد رهگیری تنظیم شده باشد باز هم قرارداد عادی محسوب میشود. مسلم است که بهترین نوع بستن قرارداد انعقاد آن در دفترخانه اسناد رسمی است. چرا که در تمام محاکم و مراجع دولتی قابلیت استناد داشته و غیر قابل انکار است.

آیا وجود شاهد در قرارداد الزامی است؟

خیر وجود شاهد در موارد اختلاف طرفین بر سر مفاد و یا اصل قرارداد میتواند کمک کننده باشد. ولی به این معنی نیست که نبودن شاهد در قرارداد آن را بی اعتبار میسازد.

کارشناس، امضای طرفین را چگونه تشخیص میدهد؟

کارشناسان متخصص در خط و امضاء با توجه به فشار قلم و پخش شدگی جوهر و گاهاً با تجهیزات پیشرفته تشخیص میدهند که آیا امضاء و خط مندرج در روی برگه متعلق به آن شخص است یا خیر. البته همیشه این موضوع میتواند همراه با درصدی از خطا باشد.

آیا اخذ کد رهگیری و یا انعقاد قرارداد در دفتر مشاور املاک الزامی است؟

خیر انعقاد هرگونه قراردادی با امضای طرفین انجام و تعهدات برقرار میشود. بنابراین بنگاه فقط نقش واسطه و معرفی کننده طرفین را دارد. لذا امضاء و مهر دفتر مشاور املاک بر اعتبار قرارداد هیچ تأثیری ندارد.

آیا امضای افراد صغیر و نابالغ معتبر است؟

بر اساس قانون مدنی، دخالت افرادی که به سن رشد نرسیده اند در امور مالی نافذ نیست. بنابراین اگر شخص صغیر بخواهد معامله ای انجام دهد باید با تأیید ولی یا قیم خود آن را انجام دهد. سن رشد در حال حاضر ۱۸ سال تمام شمسی است. لذا حتی اگر فردی به سن بلوغ رسیده باشد، مثلاً پسر ۱۶ ساله ای باشد باز هم انجام هرگونه معامله نیازمند تأیید پدر اوست.

اگر نسخه ای از قرارداد مفقود شود چه باید کرد؟

در صورتی که نسخه ای از قرارداد گم شود اثبات آن بسیار سخت خواهد بود. بنابراین با کمک دلایل دیگر از جمله کپی قرارداد، شهادت شهود، اسناد پرداختی و سایر دلایل میتوان وجود معامله را اثبات نمود.

آیا بدون پرداخت پول معامله صحیح است؟

بله بر خلاف تصور عموم که گفته میشود اگر پولی پرداخت نشود معامله صحیح نیست، صرف تعیین مبلغ قرارداد و امضای آن کافی است و پرداخت آن الزامی نیست. بنابراین حتی اگر ریالی از مبلغ مندرج در قرارداد هم پرداخت نشود باز هم تعهدات طرفین به قوت خود باقی است.

فسخ قرارداد چگونه انجام میشود؟

بر اساس قانون مدنی و اصول کلی حقوقی، اصل بر این است که قرارداد قابل فسخ و ابطال نیست و هرگونه فسخ معامله نیازمند پیش بینی آن در متن میباشد. به عنوان مثال اگر طرفین توافق نمایند در صورت برگشت خوردن چک ها فروشنده حق فسخ خواهد داشت، این موضوع باید در متن توافق شده ذکر گردد. در غیر این صورت معامله قابل فسخ نخواهد بود. البته مبحث فسخ قرارداد بسیار گسترده است و در مقاله دیگری به آن پرداخته ایم. در صورت تمایل به لینک مربوطه مراجعه نمایید.

اگر تمام نسخه های قرارداد در اختیار طرف مقابل باشد چگونه به آن استناد کنیم؟

وجود اصل قرارداد جهت اثبات ادعا در دادگاه الزامی است. در صورتی که اصل قرارداد در اختیار طرف مقابل باشد باید این نکته را در دادخواست اعلام نمایید. ولی اگر طرف مقابل منکر وجود قرارداد در دست خود شود اثبات آن بسیار دشوار خواهد بود.

اگر قرارداد در چند صفحه باشد آیا امضای تمام صفحات الزامی است؟

بهترین حالت این است که تمام صفحات امضاء شود. ولی امضای صفحه آخر الزامی است. در صورتی که طرفین به اختلاف خورده و منکر صفحات امضاء نشده شوند، آنگاه اثبات این موضوع در دادگاه مشکل خواهد بود. بنابراین توصیه میشود که تمام صفحات به امضای طرفین برسد.

اگر طرف معامله فوت کند تکلیف چیست؟

کلیه تعهدات اشخاص بعد از فوت به وراث آنها منتقل میشود. بنابراین مطابق گواهی انحصار وراثت، ورثه متوفی قائم مقام قانونی شخص میباشند. بنابراین کلیه دعاوی قابل طرح در زمان حیات آن شخص، میبایست علیه وراث مطرح شود.